שלחו לי מייל

שאלות ותשובות

מידע זה הינו כללי ואינו מהווה תחליף ליעוץ פרטני לכל מקרה ומקרה. בכל סוגיה ממומלץ להתיעץ עם גורם מקצוע.

שמאי מקרקעין הינו הגורם שמעריך את שווי הזכויות בנכס עפ"י עקרון השימוש הטוב והיעיל, דהיינו, השווי המיטבי של הנכס בכפוף למצבו התכנוני, החוקי והפיזי.
השימוש הטוב והיעיל מתקבל לאחר סריקת נתוניו הפיזיים, התכנוניים והמשפטיים של הנכס.

אומדן השימוש הסביר וההגיוני בנכס – שישים מבחינה פיסית ותכנונית, כדאי מבחינה כלכלית ונותן את השווי הגבוה ביותר.

לפני ביצוע עסקה במקרקעין, דיווח לרשויות המס, סכסוכי שכנים, הערכת זכויות בניה, פגיעה במקרקעין, הפקעת מקרקעין, היטל השבחה, חיובים לרשות מקרקעי ישראל, זכות הבעלות בדיירות מוגנת, דייר מוגן, וכו'.

שמאי שנמצא ברשימת השמאים המורשים מבחינת הבנק להעריך את שווי הנכס עורך שומת מקרקעין לצורך בטוחה למתן אשראי. השווי שניתן הינו שמרני (על הצד הזהיר). השמאי יעריך את הנכס בהתייחס לנתונים העובדתיים של הנכס. במקום שקיימת אי וודאות או חסרים נתונים כלשהם , יניח השמאי הנחות מחמירות של הנכס.
שומה רגילה, מורחבת או רגילה:
שומה זו מפורטת, מזמין השומה מקבל תמונה מלאה לגבי הנכס. השמאי ומזמין השומה מסכמים על הסוגיות אותן השמאי יבחן לדוגמא הערכת שווי הנכס, היתכנות כלכלית לתמ"א 38, אומדן היטל השבחה צפוי, שווי לפני מכירת נכס, אומדן מיסוי בעסקת מקרקעין, ועוד.

עפ"י רשות המיסים: הגדרת שווי מקרקעין – הסכום שיש לצפות ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה מרצון או המחיר הסביר ביותר שיכול להתקבל במכירה של נכס מקרקעין.
ההגדרה השמאית לשווי מקרקעין:
שווי הנכס (עפ"י גישת ההשוואה) נקבע עפ"י הסכום בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל, בתאריך נתון, במונחי מזומן או שווה ערך מזומן, עבור הזכויות בנכס והשימוש החוקי (תואם תב"ע והיתרי בניה), בכפוף לחשיפה סבירה, בשוק פתוח ותחרותי ובעסקה הוגנת, תוך ידיעה רחבה מצד הצדדים על פרטי המקרקעין ותנאיו וכאשר הצדדים מונעים ע"י אינטרס אישי וללא לחץ.

spacing

לפני רכישת נכס עליך לשאול את השאלות הבאות

האם השימוש שנעשה בנכס חוקי? לא פעם נרכשו דירות מגורים שעל פי מסמכי הרישוי היו אמורים לשמש כמחסן, קליניקה, משרד, תעשייה.

כל בניה ואפילו הריסה מחייבת הוצאת היתר בניה.
הגוף המוסמך לאשר בניה, לקבוע את אופי השימוש, גודל הנכס, צורת הבניה, זכויות בניה שניתן לנצל וכו' היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
לכל נכס קיים תיק בניין. בטרם רכישת נכס יש לבדוק בתיק הבניין את ההיסטוריה של הנכס. האם הבנוי הקיים בפועל תואם את מסמכי הרישוי.
זכרו, לעיתים הבנקים למשכנתאות לא מקבלים כבטוחה בנקאית נכסים שגודלם או אינם תואמים את מסמכי הרישוי (בניה לא מאושרת, שימוש לא מאושר).
בטרם רכישת נכס יש לבדוק בוועדה המקומית האם קיימות חריגות בניה או שהשימוש שנעשה בפועל תואם את מסמכי הרישוי. אוסיף, כי לעיתים נדרש להרחיב את הבדיקה גם לגבי המבנה בו נמצא הנכס. הבדיקה תכלול האם המבנה מוגדר כמבנה מסוכן, מבנה לשימור והאם יש תיקים המתנהלים בגין בניה בלתי חוקית. יש לפנות לבעל מקצוע לברור הסוגיות הללו והשלכתן על שווי הנכס.
הבהרה: גם אם בנוסח הרישום מופיע שהנכס הינו דירה – אין לסמוך על כך. כאמור, רק הוועדה המקומית לתכנון ובניה (מחלקת הנדסה) רשאית לקבוע את השימוש בנכס.
נניח וחלק מהדירה נבנה שלא עפ"י היתר. לא הגיוני לשלם למוכר תמורה מלאה עבור החלק הבנוי שלא על פי היתר. יש להפחית מהשווי הראלי את השטחים הבנויים ללא היתר.
בתל אביב קיימות מספר רב של דירות שאינן מיועדות לשמש כדירה אלא כמחסן או משרד וכו'. בהנחה כי לא קיימים חסמים תכנוניים לאשר שינוי יעוד, קיימים תשלומים כגון היטל השבחה ואגרות לוועדה המקומית בגין אישור הסטייה מהיתר הבניה.
בקבלת היתר בניה או העברת זכויות (מכירה, העברת חכירה חלקית או מלאה) הוועדה המקומית לתכנון ובניה (העירייה) מחייבת בגין השבחה של הנכס – עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".
שיעור היטל השבחה – מחצית מההשבחה.
ניתן להגיש ערעור בתוך 45 ימים על שומת השבחה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.
הערר ידון בפני שמאי מכריע.
משרדי מבצע בדיקה ראשונית ללא תשלום בגין לבדיקת כדאיות הגשת השגה על שומת הוועדה, זאת בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה 1965 לאור תיקון 84 לחוק, וכן יעוץ והדרכה לגבי הליכי המינהל התקין בעניין זה.
נסח רישום מקרקעין – רישום המתנהל בלשכת רישום המקרקעין הגוף הרושם את נכסי הנדל"ן ופרטי המקרקעין ונותן לרישום תוקף חוקי.
בנסח קיים רישום לגבי כתובת הנכס (גוש חלקה תת חלקה) תיאור הנכס, תיאור הקומה, שטח במ"ר, הצמדות, הערות אזהרה, הפקעות משכנתאות ,צווי הריסה, אי התאמות וכו'
קיים צורך לזהות את הנכס בפועל. לזהות שהחניה הרשומה בנסח הרישום (נסח טאבו) תואמת את החניה שהמוכר הראה בפועל. האם החצר רשומה בטאבו? נדרש להזמין בעל מקצוע מלבד עורך הדין כדי לברר סוגיות אלו.

מושגים נוספים

שטחה של מדינת ישראל כ-‎22 מיליון דונם. כ-‎93% משטח מדינת ישראל בבעלות מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. קיימות חברות משכנות שמקיימות את הקשר עם הדיירים כגון עמידר, עמיגור, חלמיש וכו'.
קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע.
תשלום שחוכר נדרש לשלם לרמ"י כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו.

תשלום שעל החוכר לשלם כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס. חוזה חכירה (הסכם חכירה) הרוכש דירה, בית, חנות, בית מלאכה או כל נכס אחר על אדמות המנוהלות על ידי הרשות חותם על חוזה חכירה עם הרשות.
חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה) אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

הינו חלוקה של שטח המגרש לשני מגרשים או יותר לפי תב"ע, כאשר לפחות אחד המגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית.