תמ"א 38/פינוי בינוי

מהי תמ"א 38:
תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
מטרת התכנית לעודד חיזוק של מבנים מפני רעידות אדמה. התקן קובע הסדרים תכנוניים וכלכליים לצורך שיפור מבנים מפני רעידות אדמה. התקן קובע קריטריונים ברורים אלו מבנים נכללים במסגרת התכנית.

איך יודעים אם הבניין זקוק לחיזוק ושיפוץ?
איך בוחרים יזם? מה זה ביטחונות? מה ההבדל בין קבלן ליזם?
כמה זה עולה? מה זאת עסקת נטו או ברוטו?
איזון בין דיירים, האם התמורה שווה בין כל הדיירים?
האם יזם אחר היה נותן לנו יותר?
כמה מרוויח היזם?

יש עוד המון שאלות, מה הבעיה? תקבעו אתנו פגישה ונסביר לכם את כל התהליך. המשרד מסוגל לתפור לכם חליפה שמתאימה לכם.
דוגמא:
המשרד בודק את הבניין את מסמכי הבניין ברשויות השונות.
המשרד עורך דוח אפס – דוח המפרט את כדאיות כלכלית ביזום מת"א 38.
פגישה עם נציגות הבניין ומתן מענה לסוגיות שעולות בפרויקט.
המשרד מציע מגוון רחב של אפשרויות:
בדיקה תכנונית ע"י שמאי מקרקעין או לחלופין ע"י אדריכל.
מרכז קבלנים, בדיקת הקבלנים ויכולת הביצוע והעמידה של הקבלן בפרויקט בניה.
בחינה של הצעות שניתנו לדיירים ע"י קבלנים/יזמים.
הצעה של קבלנים / יזמים לביצוע הפרויקט.
סיוע לדיירים המעוניינים ליזום תמ"א 38 בכוחות עצמם.

על מי חלה התכנית
על מבנים קיימים, שהוצא היתר לבנייתם קודם ל-01.01.1980, למעט מבנים שתקן 413 פטר אותם מתחולתו (כמו צמודי קרקע, מבני אחסנה ועוד). נדרש שמהנדס בניה יאשר כי המבנה לא נבנה על פי התקן ושיש לחזקו. תמ"א 38 אינה חלה על מבנים להריסה, או מבנים שנבנו שלא כחוק וכו'.
אם היתר הבניה ניתן לאחר 01.01.1980, אזי הוראות התמ"א מאפשרות את חיזוקו, אך ללא מתן תוספת זכויות בניה.
ניתן לקבל תמריצים בגין חיזוק המבנה, גם למבנים שבוצעה בהם תוספת בניה, מכוח היתר בניה שהוצא מיום 01.01.1980 ואילך, ובתנאי שהיתר הבניה הוצא לאחר יום כניסת תמ"א 38 לתוקפה, דהיינו 18.05.2005.

אלו מסמכים דרושים לביצוע התמ"א

• אישור מהנדס.
• הגשת תכנית עיצוב הבניין ופיתוח המגרש.
• הגשת פתרון חניה לשביעות רצונו/ה של מהנדס/ת הוועדה
• אישור פתרון מיגון ע"י רשות מוסמכת.

אלו תוספות בניה ניתן מכוח תמ"א 38 (תמריצים)

התכנית מאפשרת הרחבה של דירות קיימות ובניה של דירות חדשות, באופן הבא:

• סגירה ומילוי של קומת עמודים מפולשת.
• תוספת של קומה או קומות במבנה.
• תוספת של אגפים חדשים במבנה.
• תוספת של קומת גג חלקית.
• הרחבה של דירות קיימות עד 25 מ"ר לדירה ומרפסות בהתאם לתקנות התכנון והבניה.

לסיכום: התכנית מאפשרת סגירת קומת עמודים ותוספת של עד 2.5 קומות

ניתן לממש את כל התמריצים או חלקן, בכפוף לאישור הוועדה המקומית. התמריצים הינן בכפוף למגבלות בניה כגון: קווי בניה,
יש לזכור כי אם בוצע חיזוק של המבנה ולא מומשו זכויות בניה כאילו או אחרות, לא ניתן לבקש בשנית תוספת בניה מכוח התמ"א, מאחר והבניין כבר חוזק.
המחוקק פתר את החבות בהיטל השבחה לתוספות בניה שהינן מכוח תמ"א 38.
אך ההקלות הנובעות מהתמ"א אינן פתורות בגין התמ"א. הסוגיות הללו אינן חד משמעיות והן נידונות בועדות ערר.

בנוסף, העירייה מחייבת בגין תוספות בניה שאינן חלק מהתמ"א (על תכנית מרתפים) גם אם תוספות הבניה הינה כחלק מתמ"א 38.
עיריית תל אביב-יפו מחייבת לעיתים בגין הקלות בקוי בניין, או לעיתים בגין מכפילי חניה.
אדגיש, על שומה של הוועדה המקומית להיטל השבחה ניתן לערער תוך 45 יום. עם קבלת שובר התשלום, יש לבצע בדיקה באמצעות שמאי מקרקעין, האם החיוב סביר או קיימת אפשרות להפחתה.
אם נמצאה תשתית לערעור (כתוצאה מערכי שווי גבוהים שיצרו השבחה גבוהה או טיעונים שונים), מגישים בקשה למינוי שמאי מכריע.
לא תמיד כדאי לערער, השמאי המכריע יכול להעלות את סכום ההיטל.