משרד שגב תורגמן מתמחה בביצוע הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, נכסים מניבים ועוד שורה ארוכה של שומות וחוות דעת לצרכים שונים. כידוע, הערכת שווי דירה הינה צעד חיוני לפני מכירתה או קנייתה עבור הצדדים המעורבים, שמעוניינים כמובן לבצע עסקה כדאית ומשתלמת. לכן, לאור ניסיוננו הרב בתחום, ראינו לנכון להביא בפניכם סקירה של בדיקות אותן מבצע שמאי המקרקעין.

גישות שונות להערכת שווי

בראש ובראשונה, חשוב להבין כי אין דירה זהה לחלוטין לאחרת, אם מבחינת מיקום, מבנה, מצב משפטי, אפשרויות עתידיות וכן הלאה. על כן, כל לקוח הפונה אלינו לצורך הערכה של שווי דירה זוכה להליך מקצועי מדוקדק, הכולל את כל הבדיקות הנדרשות בהתאם למאפייני הנכס. ואולם, לפני שנספר לכם מה כוללת הערכת שווי נדל"ן ודירות בפרט, יש להסביר את הגישות השונות בהן עשוי לנקוט שמאי מקרקעין. כיום נהוגות בישראל 3 גישות שונות להערכת שווי, כאשר המקובלת והנפוצה ביותר מביניהן מכונה "גישת ההשוואה". כלומר, במרבית המקרים ישווה משרדנו את מאפייניה של הדירה למול עסקאות שהתבצעו לאחרונה בנכסים דומים, תוך ביצוע התאמות על פי ההבדלים ביניהם. יחד עם זאת, במקרה שלא התבצעו עסקאות בנכסים דומים, עשוי שמאי המקרקעין לנקוט ב- "גישת העלות". בגישה זו מעריכים את שווי הנכס תוך הפחתה של פחת מסוים כדוגמת אי התאמה לסביבה או לסטנדרט בנייה, ובלאי של המבנה. לבסוף, בגישה השלישית נהוג לנקוט כאשר מדובר בנכסים מניבים בהם משולמים דמי שכירות. זוהי "הגישה הכלכלית" בה לוקחים בחשבון את התשואות המקובלות כיום בשוק ואת דמי השכירות, ומבצעים התאמות לנכס העומד למכירה.

על מה מבוססת הערכת השווי?

כפי שראינו, הערכת שוווי דירה מבוססת בראש ובראשונה על השוואה לעסקאות דומות, אך אין להסתפק בערכה תיאורטית בלבד ויש לרדת לעומקם של מאפייני הנכס. לדוגמא, אנו מבצעים בדיקות משפטיות הקשורות לרישום הנכס, שעבודים והתחייבויות, עמידה בתקנוני בניינים משותפים, אפשרויות תכנוניות וזכויות בנייה. כמו כן, אנו בודקים את ההתאמה בין רישיון הבנייה למצב הדירה, קיום חריגות ומיסים שיש לשלם לרשויות המקומיות ולרשויות המס, כגון היטלי השבחה, מס שבח ורכישה. לצד זאת, משרדנו בוחן את סביבתו של הנכס כולל התשתיות הקיימות ותוכניות הפיתוח העתידיות. כל הבדיקות הללו ועוד רבות אחרות נדרשות על מנת לקבל הערכת שווי נדל"ן ספציפית ומדויקת, כאשר כל פרט עשוי להוביל לעליית או ירידת הערך. לדוגמא, אם בדיקת התוכניות העתידיות מעלה כי בקרוב יוקם פארק ציבורי בסביבה הסמוכה לדירה, ייתכן מאוד שערכה יעלה. ואולם, אם יתברר כי בקרוב יוקם מול הבניין מגדל קומות המסתיר את הנוף, ייתכן שערכה ירד.

להערכת שווי מקצועית

כפי שניתן להבין, בדיקת שווי דירה הינה תהליך מעמיק וקפדני, ובשום אופן לא מומלץ לבצע עסקת נדל"ן בלעדיה. המעוניינים בשירותי הערכת שווי לדירות ולנכסים אחרים, מוזמנים להתקשר עוד היום למשרד שגב תורגמן בטלפון שמספרו 052-536-4495.